서울시내 아파트 모습. 황진환 기자서울시가 지난달 초 압구정동과 목동 아파트지구 등을 토지거래허가구역으로 재지정한 가운데 규제해제 기대감이 급증했던 해당 지역 거래량이 다시 뚝 떨어졌다.
다만 재건축 규제 완화 등 호재가 맞물린 목동은 거래절벽이 이어졌던 지난해와 비교하면 매수심리가 다소 회복된 분위기다.
토허제 해제 기대감에 달아올랐던 매수 심리, 연장 소식에 다소 식어
3일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 △강남구 압구정동 아파트지구 △영등포구 여의도동 아파트지구 △양천구 목동 택지개발지구 △성동구 성수 전략정비구역(1~4구역) 등 4개 지역 내 주거용 토지거래가 허가된 내역은 모두 42건으로 집계됐다. 이는 4개 지역 전월 허가 내역(79건)의 절반 수준이다. 지난달 초 이들 지역이 토지거래허가구역으로 재지정된 것이 영향을 준 것이라는 분석이 나온다.
토지거래허가구역은 본래 신도시 등 대규모 개발이 예정된 지역의 땅 투기를 막기 위해 만들어진 제도다. 구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 토지를 매매할 때 관할 기초단체장의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 계약을 체결하면 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 상당의 벌금형을 받게 된다.
특히 주거용 토지는 매수자가 2년간 실거주용으로 이용해야해서 이른바 '갭투자(전세를 끼고 매입)'가 불가능하다. 문재인 정부는 지난해 2월 말부터 토지거래허가구역 대상을 서울 등 수도권 주거지역은 18㎡에서 6㎡로, 상업지역은 20㎡에서 15㎡ 등으로 각각 확대하면서 소규모 주택조차 갭투자가 원천적으로 불가능한 상황이다. 압구정동과 목동 아파트지구 등은 2021년 4월부터 토지거래허가구역으로 묶여왔다.
지난해 기준금리 급등과 경기침체 우려가 더해지면서 매수세가 사라졌는데 이들 지역은 토지거래허가구역까지 맞물리며 다른 지역보다 매수자를 구하기 어려워지며 집값 하락세가 더욱 거셌다는 평가가 나왔다.
이런 가운데 집값 경착륙을 막기 위해 올해 초 정부의 규제 완화책이 쏟아졌고, 덩달아 토지거래허가구역 해제 기대감도 커지고 압구정동과 목동 등의 거래량도 늘었다. 압구정동과 여의도동, 목동, 성수 전략정비구역 등 4개 지역의 토지거래허가내역은 △1월 32건 △2월 58건 △3월 79건으로 증가세를 보였다. 특히 신시가지 아파트가 위치한 목동과 신정동의 토지거래허가내역은 2월 44건에서 3월 59건으로 급증했다. 하지만 지난달 초 서울시가 이들 지역에 대한 토지거래허가구역 연장을 발표하면서 4개 지역의 토지거래허가건수는 42건으로 뚝 떨어졌다. 2년 실거주 의무가 연장되며 매수 심리에 영향을 준 것으로 분석된다.
목동 신시가지의 한 공인중개사무소 관계자는 "목동을 포함해 학군지 매수희망자 중 상당수는 아이가 어릴 때 전세를 끼고 집을 사놓았다가 학원가를 이용해야하는 자녀 학령기에 이사하려는 수요가 적지 않은데 이런 거래가 어려워진 상황"이라며 "최근 금리가 다소 안정돼 목동으로 진입하고 싶어서 집을 알아보더라도 살고 있는 집이 처분되지 않으면 움직일 수 없는 상황이기 때문에 토허제가 남아있는 한 목동의 거래가 정상화 되 는데는 한계가 있다"고 말했다.
'재건축 호재·토허제 해지 기대감' 목동 매수세도 주춤…전년보단 회복
압구정동과 여의도동 아파트단지의 매수세는 토지거래허가구역 연장 이후 다소 주춤한 상황이지만 목동의 거래량은 지난해와 비교하면 다소 살아난 상태다.
지난달 초 토지거래허가구역이 연장되면서 목동 아파트지구의 토지거래허가(주거용) 내역은 3월 59건에서 4월 34건으로 줄었다. 같은 기간 압구정동(3월 16건→4월 6건)과 여의도동(3월 4건→4월 2건) 등과 비교하면 하락폭이 상대적으로 적다. 지난해 목동 토지거래허가 내역(△9월 9건 △10월 10건 △11월 8건 △12월 15건)과 비교해도 거래량이 크게 늘었다.
이와 관련해 토지거래허가구역 연장으로 단기 투자는 어려워졌지만 목동 재건축 속도전 기대감에 실수요자들이 매수에 나섰기 때문이라는 분석이 나온다.
앞서 정부가 재건축 규제를 대폭 완화한 뒤 지난 1월 목동 신시가지 3·5·7·10·12단지는 안전진단을 통과했고, 2월에는 1·2·4·8·13단지도 안전진단을 통과하고 재건축을 확정한 상태다. 여기에 정부가 1기 신도시 재건축에 속도를 내기 위해 발표한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 대상이 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과, 100만㎡ 이상의 택지로 규정되면서 목동까지 규제 완화의 수혜를 보게 됐다. 이런 가운데 서울시는 목동 신시가지 아파트 단지 일대를 미니 신도시급인 5만3000여 가구 규모로 재탄생시키는 내용이 담긴 목동지구 택지개발사업 지구단위계획안을 통과시킨 바 있다.
재건축‧재개발 전문가인 투미부동산컨설팅 김제경 소장 "목동은 토지거래 허가구역 때문에 가격이 눌려있었는데 토지거래허가구역 연장에도 불구하고 신시가지 단지들 중 상당수가 전고점을 회복한 상태"라며 "안 그래도 사업성이 좋았는데 안전진단 규제완화로 재건축 속도가 빨라졌고 통과된 지구단위계획안을 보면 사업성이 더 좋아진 부분이 있기 때문에 목동을 지켜보던 대기자들이 매수에 나서고 있는 것"이라고 분석했다.
다만 목동 재건축 투자와 관련해서는 단지별 사업 진행 속도를 꼼꼼하게 따져보고 움직여야 한다는 조언도 나온다. NH투자증권은 목동 신시가지 14개 단지별 특징과 사업추진현황, 사업성 등을 담은 보고서를 발간하며 이같이 밝혔다.
NH투자증권 Tax센터 정보현 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 "목동 신시가지단지는 아직 사업 초기 단계로 분담금, 비용 등 사업 변수가 많아 신중할 필요가 있다"며 "특히 사업성과 입지도 중요하지만, 초기 단계의 작은 속도 차이가 재건축 완료 시점에는 10년의 오랜 시차가 발생할 가능성이 높으니 단지별 사업 진행 속도를 지켜봐야한다"고 밝혔다.