전국에서 전세 피해가 속출하고 있는 20일 오전 경기도 전세피해지원센터 모습. 경기 화성 동탄신도시에서 오피스텔 250여 채를 소유한 임대인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 처지에 몰렸다는 내용의 피해 신고가 경찰에 잇달아 접수되고 있다. 연합뉴스경찰이 사기 혐의로 수사중인 화성 동탄신도시 전세 피해 사태는 임대인에 대한 '고의성' 입증이 관건이다. 피해자가 많고 액수가 크더라도, 임대인이 전세금 손실 위험성을 인지한 상태에서 의도적으로 계약을 맺었다는 증거가 확인되지 않으면 '임대인의 투자실패'로 종결될 가능성이 크기 때문이다.
20일 경찰에 따르면 경기 화성동탄경찰서는 사기 혐의로 A씨 부부를 입건해 조사하고 있다. 이들은 화성 동탄과 병점, 수원 등지에 오피스텔 250여 채를 소유하고 있다.
A씨 부부가 임차인들과 맺은 계약 대다수는 전세가가 매매가와 비슷하거나 높은 이른바 '역전세' 매물인 것으로 파악됐다. CBS노컷뉴스가 만난 한 피해자는 "2년 전쯤 직장과 가까운 집을 급하게 찾다 보니 매매가랑 비슷한데도 1억 2천만 원으로 동탄 오피스텔 전세계약을 맺었다"고 설명했다.
부동산 업계 관계자들은 A씨 부부가 최소한의 투자로 수익을 올리려고 역전세 계약을 맺었을 것으로 보고 있다. 실거래가보다 1천만~2천만 원가량 높은 가격으로 임차인들과 전세 계약을 맺고, 이후 취등록세 등을 제외한 차익을 얻는 방식이다. 임대인은 돈 한푼 들이지 않고 주택을 소유할 수 있게 된다.
동탄의 한 공인중개사는 "A씨는 지역에서 유명 인물"이라며 "다른 공인중개사들에게 공동중개 명목으로 자신들 물건이 많으니 빼달라(임차인 소개해달라)는 홍보문자를 뿌리기도 했다"고 말했다.
하지만 최근 부동산 가격이 단기간에 떨어져 전셋값까지 동반 하락했고, 계약기간 만료를 앞둔 세입자들은 보증금을 돌려받지 못하고 있다. 특히 A씨 부부는 소유 건물이 수백여 채에 달해 그 피해가 더욱 큰 상황이다.
'역전세 리스크' 인지 못했나…경찰 고의성 여부 집중
경기 화성동탄경찰서. 연합뉴스때문에 경찰 수사는 A씨 등이 계약을 맺을 당시로 초점이 맞춰질 전망이다. 경찰은 이들이 집값 하락 등 변수가 있는 상황에서도 보증금을 돌려줄 능력이 있었는지, 계약이 만료된 임차인들에게 보증금을 온전히 돌려줄 의사가 있었는지 등을 살필 것으로 보인다.
특히 의도적으로 전셋값을 매매가보다 높게 책정했는지도 짚어볼 대목이다. 보증금을 돌려주지 못할 '리스크'를 인지하고도 고의로 전셋값을 높여 계약했다면 혐의가 인정될 가능성이 있다.
경찰은 이미 이른바 '빌라의 신' 사건을 수사하면서 계약 당시 고의성 여부를 수사한 경험이 있다. 이 사건 임대인들은 2010~2021년 전국 빌라와 신축 오피스텔을 매입하면서 그 비용을 임차인들이 낸 보증금으로 충당했다. 전셋값을 매매가보다 높게 설정했기 때문에 일당은 무자본 투자가 가능했다. 이들이 이렇게 거둔 보증금은 70억원에 달하는 것으로 파악됐다.
특히 일당은 기존 임대인으로부터 빌라 등을 사들이면서도, 정작 세입자에게는 이러한 변동사항을 알리지 않은 것으로 조사됐다. 경찰은 빌라의 신 일당이 의도적으로 이같이 행동했고, 결과적으로도 세입자들에게 보증금을 돌려주지 못하는 사태가 발생했기 때문에 혐의가 있다고 판단한 것으로 알려졌다.
사정당국 관계자는 "사기는 상대방을 기망하려 했다는 고의성이 입증돼야 한다"며 "이번 전세사기 의혹에서는 계약 당시 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 있었는지, 고의로 매매가보다 높은 가격의 전세계약을 맺었는지를 규명하는 게 관건"이라고 말했다.
A씨 250여채도, B씨 40여채도 중개사 한 명이 거래?
경찰은 A씨 부부의 위탁을 받고 전세계약을 진행한 공인중개사도 조사할 방침이다. 이 공인중개사는 A씨 부부 외에도 화성 동탄지역에서 전세 피해가 발생한 또다른 임대인 B씨의 계약도 맡았던 것으로 파악됐다.
B씨는 동탄신도시에 오피스텔 40여채를 소유한 것으로 전해졌다. 최근 한 임차인은 B씨로부터 전세 보증금을 돌려받지 못하고 있다며 B씨를 고소했다. 그런데 B씨가 소유한 오피스텔 계약을 위탁 받은 공인중개사는 A씨의 매물 계약도 맡았던 C씨인 것으로 파악됐다.
C씨는 전세 피해가 불거진 최근 공인중개사무소를 폐업하고 다른 중개사에게 사무실을 넘겼다. 다만 경찰은 C씨의 소재를 파악하고 소환 일정을 검토하고 있다. 또 A씨 부부와 C씨 부부 등 4명에 대해 출국금지 조치를 했다.
또다른 사정당국 관계자는 "전세금 피해가 발생한 두 곳의 매물을 한 명의 공인중개사가 맡았다는 것은 공교롭다"며 "해당 공인중개사가 사건의 핵심일 가능성도 있다"라고 짚었다.
예상치 못한 부동산 하락? "실패한 임대사업 가능성도"
화성 동탄신도시. LH 제공하지만 임대인들의 고의성이나, 공인중개사와의 담합이 입증되지 않을 경우엔 '실패한 임대사업'의 한 사례 정도로 종결될 가능성이 높다. 부동산 가격 상승을 기대한 A씨 부부가 기형적으로 부동산을 매입했지만, 예상치 못한 하락장을 만나며 이번 사태로 이어졌을 가능성도 있기 때문이다.
더욱이 A씨 부부가 공격적으로 부동산을 늘려가던 시기, 정부가 부동산 보유세 등을 강화하면서 채납 부담마저 더해졌다는 분석도 있다.
명지대학교 부동산학과 권대중 교수는 "전세 사기는 고의성 여부를 검증하기가 매우 어렵다"며 "특시 동탄처럼 새롭게 개발되는 지역에서는 부동산 가격 상승을 노리고 갭투자를 하는 업자들이 매우 많다"고 말했다.
권 교수는 "역전세를 의도적으로 노렸다면 사기가 의심될 수 있고, 예상치 못한 부동산 하락으로 발생한 역전세라면 임대인들의 실패한 부동산 사업으로 끝날 가능성도 있다"라고 설명했다.
한편 경찰은 이번 사안의 중대성을 감안해 사건을 화성동탄경찰서에서 상급기관인 경기남부경찰청 반부패경제범죄수사대로 이관하기로 했다.