황진환 기자정부의 부동산 대출·세금 규제에 따라 전반적인 시장이 얼어붙은 가운데, 대출 규제를 비껴갈 수 있는 저가 아파트와 상대적으로 대출이 수월한 오피스텔, 빌라로 매매 수요가 몰리고 있다.
11개월 연속 '빌라사자'>'아파트사자'…오피스텔 올해 매매 건수, 역대 최다
20일 관련업계 등에 따르면 부동산 시장의 전반적인 침체가 이어지는 가운데 올해 서울에서 거래된 주택 2건 중 1건은 빌라로 나타났다.
한국부동산원의 주택유형별 매매 통계(신고일 기준)를 보면 올해 1~9월 서울의 빌라 매매 건수는 총 5만1708건으로 집계됐는데 이는 같은 기간 아파트를 포함한 전체 주택 매매 건수(10만4492건)의 49.5%에 달하는 수치다. 지난해까지만 해도 아파트의 거래량이 빌라보다 많았지만, 올해 1월 빌라 거래량(5857건)이 아파트(5796건)를 넘어선 이후 현재까지 11개월 연속 아파트 거래량을 넘어섰다.
오피스텔 시장도 올해 매매 건수가 역대 최다를 기록하는 등 순항 중이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 전국 오피스텔 매매 건수는 지난 10일까지 5만1402건으로 집계돼 2006년 관련 통계 집계를 시작한 뒤 최다를 기록했다.
올해 전국 17개 시·도 가운데 경기(1만6110건), 인천(6537건), 강원(673건), 울산(536건), 세종(350건), 전북(211건) 등 6곳에서 이날 기준 기준 오피스텔 매매량이 이미 역대 연간 최대치를 넘어섰다. 서울(1만5631건)의 경우에도 연간 매매량이 역대로 가장 많았던 2008년(1만5964건)을 올해 안에 넘어설 것으로 전망된다.
아파트의 경우 전반적으로 거래량이 큰 폭으로 감소했지만, 6억 이하 저가 아파트는 상대적으로 감소폭이 적었다.
국토부 실거래가 자료를 보면 6억원 이상~9억원 이하 아파트 거래량은 최근 3개월간 70.26%(8월 1362건→9월 735건→10월 405건) 감소했고, 9억원 이상~15억원 이하 아파트 거래량도 69.74%(1441건→861건→436건) 줄었다. 반면 6억원 이하 저가 아파트는 같은 기간 40.11%( 845건→616건→506건) 감소하는데 그쳤다.
서울 시내의 한 부동산 중개업소에 붙은 매매 안내 모습. 연합뉴스'대출 없이 집 사는 사람이 얼마나'…대출 쉬운 곳에 매수자 몰린다
빌라와 오피스텔, 6억 이하 아파트 등 주택 매매 수요가 몰리는 이유는 상대적으로 저렴한 가격과 함께 낮은 대출 장벽이 꼽힌다.
아파트 구매시 주택담보인정비율(LTV)은 투기과열지구 40%·조정대상지역 50%로 제한된다. 또 투기지역과 투기과열지구에 있는 15억원 초과 아파트는 아예 담보대출을 받지 못하고, 9억원 초과분에 대해서는 LTV가 20%에 불과하다. 내년부터 총 대출액 2억원을 넘는 대출자에 대해서는 개인별총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되기 때문에 이마저도 모두 받지 못할 가능성이 크다.
하지만 빌라는 이런 규제에서 자유롭다. 또 무주택자가 9억원 이하 빌라는 매수하면 별도의 전세자금 대출도 받을 수 있다. 매매가와 전세가 차이가 적어서 빌라 구매 뒤 세입자를 받고 남은 금액만 지불해 집을 사두는 이른바 '갭투자'도 가능하다.
오피스텔도 LTV가 통상 1금융권은 70~80%, 2금융권은 최대 90%까지 가능하다. 물론 내년부터는 오피스텔 구매시에도 DSR이 적용된다.
6억 이하 아파트도 대출규제에서 비껴가 있다. 주택금융공사가 취급하는 보금자리론은 부부합산 연소득 7천만원(신혼부부는 8500만원) 이하 무주택자가 6억 이하의 주택을 구매할 때 받을 수 있는데 LTV가 최대 70%에 이른다. 금리도 시중은행 주택담보대출이 5%를 육박하는 반면 보금자리론은 3.4% 불과하다.
연합뉴스내년부터 DRSR이 적용되더라도 보금자리론은 DRS 산정시 총대출액 계산에서 제외된다. 빌라 구매시 대출규제도 달라지지 않는다.
이런 이유로 전반적인 시장 침체와 별개로 대출이 수월한 주택에 대한 매매 수요는 당분간 계속될 것으로 보인다.
직방 함영진 빅데이터랩장은 "전반적인 거래 시장의 활력이 떨어진 배경은 가격에 대한 시장의 피로감도 있지만 대출이나 세금 등 허들(hurdle·장애물)의 영향이 있다"며 "빌라나 오피스텔, 저가 주택은 이런 장애물에서 상대적으로 자유로워서 매매 수요자들이 쏠리는 풍선효과를 보이고 있다"고 분석했다.
이어 "대출 정책 방향이 크게 바뀌지 않는다면 내년에도 이런 분위기는 이어질 것으로 보고 있다"며 "DSR 규제 강화의 영향, 대통령 선거 결과 등 시장의 남은 변수도 많아서 그 전까지는 조용한 시장 분위기가 이어질 것 같다"고 덧붙였다.