안전진단에, 조합원 지위 양도 제한에 재건축 또 '멈칫'

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정부, 공공과 민간의 역할 분담으로 공급확대 공언했지만
안전진단 기준에 조합원 지위까지 양도 제한 강화도 겹치며 민간재건축 또 주춤

오세훈 서울시장과 노형욱 국토교통부 장관이 지난 9일 오후 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '국토교통부-서울특별시 주택정책 협력 간담회'에 참석하고 있다. 박종민 기자

 

최근 서울지역 재건축 안전진단 과정에서 연이어 고배를 마시는 사례가 나타나고 조합원 지위 양도 제한 조치가 맞물리며 재건축 사업장이 또다시 주춤하고 있다.

노형욱 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장이 최근 공공과 민간이 '역할 분담'을 통해 주택 공급을 확대해야 한다고 공감대를 이뤘지만, 정작 민간부문에선 영 속도가 나지 못하고 있는 것이다.

◇"재건축 진행, 안전진단 기준 변경 여부 지켜봐야…"

서울 노원구의 상계주공6단지 소유주들은 최근 재건축 안전진단 일정상 다음 단계를 곧장 진행하지 않겠다는 내용이 담긴 안내문을 받았다.

이 단지 재건축예비추진위원회가 보낸 안내문에 따르면, 재건축 안전진단 결과에 대한 '적정성 검토' 요청은 '국토교통부의 안전진단 기준 변경 여부를 지켜본 이후' 진행될 예정이다.

이 단지는 지난해 8월 예비안전진단에 이어 지난 4월 정밀안전진단에서도 D등급(조건부 재건축 가능)을 받은 상태다.

하지만 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원의 적정성 검토를 받아야 하는 다음 단계로 곧바로 진행하지 않겠다는 취지다.

서울시내 아파트 모습. 이한형 기자

 

예비추진위 관계자는 "2018년 구조안전성을 대폭 강화한 안전진단 기준에 따르면 좀 더 많은 준비가 필요하다는 판단"이라며 "최근 서울시에서 국토부에 이에 대한 완화 요청을 한 만큼 진행 상황을 지켜보자는 것"이라고 설명했다.

거주민 김모(43)씨는 "대다수 소유주들은 정비사업이 정비사업의 빠른 진행에 목말라 하고 있다"면서도 "안전진단에서 또 미끄러질 위험이 있다면, 차라리 내년 이후로 미루는 게 낫다는 데 공감한다"고 말했다.

정부와 서울시는 최근 공공과 민간이 공급 확대에 함께 노력한다는 데 공감대를 이뤘다고 발표했지만, 안전진단 관련 문제에서만큼은 이견을 좀처럼 좁히지 못한 상태다.

◇안전진단 문턱서 연이은 고배…재건축 진행 주춤

이는 최근 서울 곳곳의 주요 재건축단지에서 안전진단 통과가 연이어 무산된 데 따른 반응이기도 하다.

이 단지보다 3년 정도 앞선 1985년 준공된 서울 강동구 명일동 고덕주공9단지는 최근 재건축 안전진단 적정성 검토에서 C등급(유지보수) 판정을 받아 첫 단추의 문턱을 넘지 못했다. 이전 단계인 정밀안전진단에서는 상계주공5단지와 마찬가지로 D등급을 받았던 상태다.

앞서 양천구 목동9단지와 11단지도 1차 정밀안전진단과 적정성 검토 단계에서 각각 이와 같은 등급을 받고 재건축에 제동이 걸린 상황이다.

이러한 선례들이 다른 유사 단지들의 재건축 추진에 제동을 걸고, 결국 정부의 '공급 확대' 방침에도 민간 부문에선 영 속도가 나지 않는 결론으로 귀결된 셈이다.

◇조합원 지위 양도 제한 강화도 겹쳐…가격 상승세는 계속


조합원 지위 양도 제한 시기를 앞당긴 것은 새로 불거진 또 하나의 복병이다.

서울 노원구 상계동 아파트 단지 일대. 연합뉴스

 

상계주공6단지 추진위 관계자는 "적정성 검토를 잠정 보류한 것은 지난번 정밀안전진단 결과 이후 진작부터 결정한 것이고, 조합원 지위 양도 문제 때문은 아니다"라고 설명했다. 하지만 이곳 조합원 A(77)씨는 "안전진단 기준이 지금 가장 큰 걸림돌인 건 사실이지만, 조합원 지위 양도에 관련해서도 사람들 사이에 여러 의견이 있는 것으로 안다"며 "규제가 또 하나가 새로 얹어지니 진행을 서두를 이유가 없어지는 것"이라고 말했다.

국토부와 서울시는 지난 9일 향후 시·도지사가 투기 우려가 있는 구역에 대해 재건축의 경우 '안전진단 통과 이후' 별도 기준일을 지정해 조합원 지위 취득을 조기에 제한할 방침이라고 밝혔다.

기존에 조합원 지위 양도 제한 시점이 투기과열지구 재건축 기준 조합설립인가 이후였던 것을 한층 앞당긴 것이다. 안전진단을 전후한 단지 소유주들의 고민이 커지는 이유다.

현재 주공6단지보단 한 단계 늦게 정밀안전진단을 진행 중인 상계주공3단지 재건축 추진준비모임 관계자는 "아직은 이번 단계에 집중하고 있지만, 조합원 분양과 관련된 지위 양도 문제도 추후 고민할 수밖에 없는 지점"이라며 "잠실주공5단지처럼 안전진단 통과를 하고도 재건축이 10년 이상 진행되지 못하고 있는데, 중간에 여러 사정으로 매도하려는 소유주들의 입장을 생각하면 재건축 속도 조절의 유인이 될 수 있다"고 말했다.

그러는 사이 공급 불확실성 속 가격 상승세만 계속되고 있다.

부동산 자료사진. 이한형 기자

 

인근 부동산업계에 따르면, 두 단지 모두 현재 24평형 안팎 규모 매물의 호가가 이전 실거래가보다 최고 1억 원가량 높은 9억 5천여만 원에 책정된 상황이다.

한국부동산원이 지난 17일 발표한 아파트 가격 동향에 따르면, 이번 달 둘째 주 기준 서울 아파트값은 0.12% 올라 1년 반 만에 최고치를 기록했다. 수도권 아파트값 상승률 역시 전주보다 0.03%p 오른 0.34%로 집계돼 통계 작성이 시작된 2012년 5월 이후 주간 단위 기준 가장 높은 상승률을 기록했다.

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