수도권 아파트. (사진=이한형기자)
전문가와 일반인 모두 '1년 뒤 서울 집값'을 놓고 최근 2~3개월 간 상승에서 하락으로 전망을 바꾼 것으로 조사됐다. 정부의 부동산 정책이 시장에 안착하고 있다는 신호지만, 일각에서는 가격 하락에 따른 금융리스크도 지적하고 있다.
13일 한국개발연구원(KDI)이 학계·연구원·금융기관·건설사 등 전문가 100여명을 상대로 지난달 17~19일 실시한 '부동산시장 전문가 설문조사' 결과에 따르면 응답자의 44.7%가 '1년 후 서울 주택 매매가격'이 하락할 것으로 전망했다.
지난해 9월 실시한 같은 취지의 여론조사에서는 하락 전망이 27.5%였다. 3개월만에 17.2%포인트 하락 전망이 급등했다. 반면 '1년 후 서울 집값 상승' 응답률은 같은 기간 46.1％에서 24.3％로 21.8%포인트 급락하는 등 상승-하락 전망이 반전됐다.
한국갤럽의 정기 여론조사에 따르면 일반인들 인식도 이와 비슷하다. 한국갤럽이 지난 8~10일 실시한 1년 뒤 집값 전망 여론조사에서 '서울지역 거주자' 198명 가운데 하락 전망 응답은 45%로 KDI의 전문가 조사와 사실상 일치한다.
서울 거주자의 상승-하락 전망 역시 뒤집혔다. 지난해 10월 2~4일 실시된 같은 조사에서 서울 거주자 195명 중 집값 하락 전망은 17%였다. 두달만에 22%포인트 급등한 것이다. 반면 같은 기간 집값 상승 전망은 48%에서 28%로 20%포인트 급락했다.
전국 응답자를 모두 따져도 1년 뒤 집값 상승 전망은 지난해 10월(응답자 1004명) 43%에서 최근(1002명) 중 28%로 낮아졌다. 반대로 같은 기간 집값 하락 전망은 21%에서 39%가 됐다.
이는 서울을 비롯한 수도권에 과세 강화와 대출 규제로 투기 수요를 막는 한편, 신도시 등 공급을 늘려 집값을 잡겠다는 정부 정책이 쏟아진 데 따른 변화로 해석됐다. "투기가 잦아들고 실수요자에 유리한 주택 정책이 자리잡혀가는 것"(당국 관계자)이라는 평가가 나온다.
실제로 집값 전망이 반전된 기간을 전후해 8·27 부동산 대책(수도권 9곳 투기지역 등 추가 지정), 9·13 주택시장 안정대책(다주택자 과세 강화 및 투기목적 대출 봉쇄), 9·21 수도권 공급 확대 대책(신규 공공택지 30만가구 공급), 12·19 수도권 주택공급 대책(3기 신도시 개발 및 공시지가 인상 계획) 등이 잇따랐다.
다만 집값의 하락이 주택담보대출 부실화, 건설경기 침체 등 금융상의 위험요인으로 부상할 수 있다는 우려도 있다. 한국은행은 금융안정보고서 최신판에서 "대출금리 추가 상승, 부동산시장 위축 등이 발생하면, 소득 대비 원리금상환 규모가 과다한 차주를 중심으로 채무상환에 어려움이 커질 수 있다"고 지적했다.
1년 후 서울 주택 매매가격 상승률 전망 (자료='KDI경제동향' 2019년 1월호)
꾸준히 성장해온 부동산 관련 '그림자금융'(비은행 금융중개)이 부동산 시장 불황시 상당부분 부실화할 것이란 경고도 있다.
신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 '국내 부동산 그림자금융 현황과 업권별 리스크 관리방안' 보고서에서 지난해 9월 현재 부동산 관련 그림자금융 규모는 469조7000억원으로, 이 가운데 17% 정도인 80조원 규모가 부동산 시장 악화시 부실 위험이 있다고 밝혔다.
신 선임연구위원은 "관련 상품이 다양하고 부동산 경기변동에 따른 리스크의 성격과 규모도 상이한 만큼, 업권별·상품별 차별화된 리스크 관리방안이 모색돼야 한다"고 지적했다.