'모든 주담대' 총원리금을 대출기간으로 나눠…일시상환은 10년까지만 인정소득 지속성 인정되면 유리…40세 미만·신혼부부는 소득에 가점총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio) 규제를 강화한 신(新) DTI가 내년 1월부터 수도권과 투기지역 등에서 우선 시행된다.
금융위원회와 금융감독원은 26일 신 DTI의 구체적 계산식을 뼈대로 하는 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표했다. 지난달 24일 내놓은 '가계부채 종합대책'의 후속 성격이다.
신 DTI는 모든 주택담보대출 원리금과 주택담보대출이 아닌 기타대출의 이자를 합쳐 연간 소득으로 나눈 값이다.
현행 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출을 포함한 기타대출 이자를 더해 연간 소득으로 나눈다.
신 DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 연간 원리금 상환 부담으로 인식하는 만큼 비율이 높아져 대출 가능 금액은 줄어든다.
실제 올해 상반기 국민은행 자료 기준으로 1인당 평균 대출 금액은 2억5천800만원에서 2억2천700만원으로 3천100만원(12.1%) 줄어드는 것으로 추산됐다.
연간 원리금 상환 부담을 따질 때 변수는 대출 기간이다. 같은 돈을 빌려도 대출 기간이 길수록 연간 부담하는 금액은 줄어든다. 그만큼 대출 가능 금액은 늘어나게 된다.
5억원을 만기 20년으로 빌린다고 가정할 경우 완전 분할상환은 DTI 분자에 들어가는 연간 원금 상환액이 2천500만원(5억원/20년)이다.
거치기간은 대출 기간에서 제외되는데, 거치기간 2년을 두면 연간 원금 상환액은 2천780만원(5억원/18년), 거치기간 5년은 3천330만원(5억원/15년)이 된다.
대출 원금을 만기에 몰아 갚는 일시상환은 대출 기간이 아무리 길어도 10년까지만 인정한다. 연간 원금 상환액은 5천만원(5억원/10년)으로 커진다.
신규 중도금·이주비 대출은 신 DTI를 적용하지 않는다. 다만 새로 주택담보대출을 받을 때 중도금·이주비 대출이 있는 경우 이를 25년으로 나눠 DTI 계산에 넣는다.
이자 상환액은 실제 부담액을 반영한다. 신용대출 등 기타대출은 한국은행이 발표하는 예금은행 가중평균 가계대출 금리(잔액기준)에 1%포인트를 더해 계산한다.
다주택자는 두 번째 주택담보대출부터 DTI를 계산할 때 실제 대출 기간과 무관하게 대출 기간을 15년까지만 적용한다.
신 DTI는 연간 소득을 따지는 방식도 현행 DTI와 조금 다르다. 우선 해당 연도의 소득뿐만 아니라 최근 2년 치 소득을 확인한다.
1년 전보다 소득이 급격히 변동(±20%)한 경우 2년 치 소득의 평균값을 적용한다. 다만 승진 등 증가한 소득의 지속 가능성을 입증하면 최근 소득만 반영한다.
최근 소득이 1년 미만인 경우 1년 소득으로 환산하면서 10%를 차감한다. 휴직 등 불가피한 사유와 소득의 지속 가능성이 입증되면 차감하지 않는다.
만기 10년 이상의 비거치식 분할상환 방식은 장래예상소득 증가분을 반영해 돈을 더 빌릴 수 있다. 장래예상소득 반영의 연령 제한(40세 미만)은 없앴다.
직장에 다니지 않는 등의 이유로 증빙 소득을 제출할 수 없는 경우 인정소득을 95%로, 신고소득을 90%로 차감 반영한다.
인정소득은 국민연금이나 건강보험료 납부 내역 등으로 인정되는 소득, 신고소득은 이자·배당금·임대료·카드사용액 등으로 추정되는 소득이다.
배우자의 주택담보대출이 없으면 배우자 소득도 연간 소득에 더해진다. 이때 배우자에게 주택담보대출이 아닌 신용대출 등이 있다면 이자가 연간 원리금 상환액에 더해진다.
청년층(40세 미만 무주택)과 신혼부부(결혼 후 5년 이내)는 장래예상소득을 인정할 때 일반 대출자보다 상향 조정한다.
이사 등 불가피한 사정 때문에 2개의 주택담보대출을 보유한 경우 기존 주택을 즉시 처분하면 기존 주택담보대출의 원금은 빼고 이자만 DTI에 반영된다.
2년 안에 기존 주택을 처분하고, 기존 주택담보대출도 갚겠다고 약정할 경우 신규 대출은 만기 제한을 적용하지 않는다.
손병두 금융위 사무처장은 "상환 능력을 중심으로 선진화된 여신심사 관행이 정착되도록 하는 게 목표"라고 말했다.