<김현아 박사="">
- 규제해도 돈 필요한사람은 고리대출
- LTV완화하면 저리의 제1금융 이용 유도 가능
- 부동산 경기 활성화엔 큰도움 안될 것
- 그러나 위축된 심리 개선엔 효과 있을 것
<김수현 교수="">
- LTV완화로 부동산경기 회복되진 않아
- 채무조정을 위해 LTV건드린다? 본말전도
- 결국 가계부채만 더 늘어날 것
- 실 수요자 위한 대책은 이미 나와 있어
■ 방 송 : FM 98.1 (18:00~20:00)
■ 방송일 : 2014년 7월 15일 (화) 오후 7시
■ 진 행 : 정관용 (한림국제대학원대학교 교수)
■ 출 연 : 김현아 (건설산업 연구원 박사)
김수현 (세종대 도시부동산대학원 교수)
LTV 완화 필요성을 주장해온 최경환 장관후보자
◇ 정관용> 정부가 주택담보인정비율, LTV죠. 지역에 관계없이 70%로 완화하는 방안을 거의 확정짓는 상황입니다. 집값이 1억이라면 7000만원까지는 빚을 내서 살 수 있게 하겠다는 얘기인데 찬반의견이 엇갈리고 있습니다. 전문가들 의견을 좀 듣겠습니다. 먼저 필요하다, 완화가 필요하다는 주장하시는 건설산업 연구원의 김현아 박사, 나와 계시죠?
◆ 김현아> 네, 안녕하세요.
◇ 정관용> 주택담보인정비율. 뜻을 좀 우선 풀어주시면?
◆ 김현아> Loan To Value라고 보통 알려져 있는데요. 대출가능금액이라고 생각하시면 제일 좋을 것 같습니다. 만약에 Loan To Value가 60%라고 하면 집값이 1억 원일 때 우리가 대출받을 수 있는 대출한도가 6000만원이라는 뜻입니다.
◇ 정관용> 지금 현재는 몇 %로 되어 있습니까?
◆ 김현아> 이게 좀 복잡한데요. 제1금융권 같은 경우에는 40~60% 정도까지 되어 있고요. 이게 상호금융이나 저축은행 등 제2금융권으로 가게 되면 사실상 70% 정도까지 허용이 되고 있는 상태입니다.
◇ 정관용> 1금융권, 2금융권을 이렇게 다르게 하는 이유는 뭐죠?
◆ 김현아> 이게 이제 저희가 지금 DTI 규제완화라고 하는 것에 가장 키라고 할 수 있는데요. 처음에 도입될 당시에 부동산 가격이 굉장히 폭등을 했고 또 부동산에 대한 어떤 가격을 조정하고자 하는 의도에서 일단 제1금융권의 대출부터 옥죄는 효과가 있었는데요. 그런 측면에서 제1금융권의 문턱을 좀 높여서 대출을 억제하려고 했던 뜻에서 시작이 됐다고 볼 수 있겠습니다. 이게 그래서 아무래도 그 동안 부동산에 대한 수요가 많았던 수도권은 조금 더 비율이 낮고요. 지방은 조금 더 완화되어 있는 상태입니다.
◇ 정관용> 서울이나 이런 데는 40% 이렇게 되고, 지방은 좀 더 높고 이렇군요.
◆ 김현아> 네, 그렇습니다.
◇ 정관용> 이걸 이제 정부가 일괄적으로 70%로 상향조정한다. 그럼 이건 1금융권, 2금융권 관계없이 다 70%로 한다, 이 말입니까?
◆ 김현아> 네. 지금 구체적인 사항이 발표되어 있지는 않습니다마는, 이미 제1금융권은 70%까지 돼 있는 점을 감안을 하면 주로 제1금융권에 대한 얘기와 또 지방과 수도권의 격차를 없애는 내용으로 해석이 됩니다.
◇ 정관용> 김 박사님은 이거 필요하다는 주장이시죠. 왜 그렇습니까?
◆ 김현아> 일단 앞서 말씀드린 것처럼 이게 지방이나 주택가격에 따라서 Loan To Value를 다르게 둘 만한 특별한 이유는 없고요. 또 과거에는 수도권이 가격이 많이 올랐지만 지금은 사실은 상황이 바뀐 상태입니다. 지방에 아무런 규제가 특별히 더 가고 있지 않은 상태에서 수도권만 이것을 낮게 적용할 필요는 없다는 생각을 하나 하고 있고요. 두 번째는 이게 부동산만 관련되는 게 아니라 사실은 서민들이 제1금융권에서 저렴하게 대출을 받을 수 있는데도 불구하고 문턱이 높아서 제2금융권으로 넘어가는 경우가 많이 있습니다. 즉 Loan To Value를 낮추면 대출을 안 받을 것 같지만 높은 고리의 대출을 받기 위해서 제2금융권으로 넘어가는데요.
◇ 정관용> 집을 담보로 해서 제2금융권에서 빚을 내서 생활자금으로 쓰거나 이렇게 한다, 이 말이죠?
◆ 김현아> 네. 결국 돈이 필요한 사람들은 제2금융권으로 가도록 되어 있습니다. 그러니까 은행의 입장에서는 건전성을 유지할 수 있지만 금융소비자 입장에서는 굉장히 고금리의 자금을 갖다 쓰는 건데요. 우리가 부채가 늘어나는 것도 문제지만 사실은 부채로 인한 이자 부분을 감당할 수 있느냐가 더 중요한 어떤 경제의 문제라고 보면 은행 제1금융권의 문턱을 좀 낮춰서 가계부채의 질을 좀 개선하는 것도 저는 필요하다는 생각이 듭니다.
◇ 정관용> 부동산경기 활성화에는 도움이 되나요, 이게?
◆ 김현아> 일단 각 경기가 과열될 때 그것을 꺾는 것으로서의 금융규제는 효과가 있다는 것에 굉장히 공통적인 의견인데요. 반대로 경기를 부양시킬 때 금융규제가 얼마만큼 효과가 있을 거냐에 대해서는 여전히 많은 이론이 있습니다. 최근의 상황을 보시면 1분기까지 굉장히 경기가 좋다가 2.26대책 이후에 시장이 굉장히 사실은 위축되어 있는 상태인데요. 저는 결국은 효과가 있든 없든 간에 정책으로 인해서 위축된 시장의 심리를 반등시켜줄 수 있는 것은 역시 정책적인 요인이라고 보면 이러한 금융규제 완화가 실질적으로 부동산에 미치는 영향이 직접적인 것은 없다곤 하지만 위축된 심리를 개선하는 데는 효과가 있을 것으로 보고 있습니다.
◇ 정관용> 조금 아까 언급하신 2.26대책이라고 하는 게 그게 그 전세...
◆ 김현아> 임대소득 과세와 관련된 대책이었습니다.
◇ 정관용> 전세 내놓은 사람한테도 세금 걷겠다, 이런 식의 내용들이었죠.
◆ 김현아> 네, 그렇습니다.
◇ 정관용> 이걸로, 정책으로 인해서 시장이 얼어붙어 있으니 다른 정책을 통해 심리를 좀 회복시키는 정도의 효과는 기대한다, 이 말이군요.
◆ 김현아> 네. 저는 그렇게 생각합니다.
◇ 정관용> 그런데 지금 정부가 검토하고 있는 안 가운데 70% 적용은 하되 실수요자한테만 이걸 적용하도록 하겠다. 그 말은 무슨 말이냐 하면 정말 집을 사는 사람이 집 살 때만 이걸 대출받을 수 있도록 하겠다라고 하는 그런 안이 포함되어 있는 것 같은데 그렇다면...
◆ 김현아> 워낙 Loan To Value 완화에 대한 반대여론도 많기 때문에 지금 굉장히 다각적인 차원에서 검토를 하고 있는 것 같습니다.
◇ 정관용> 그런데 만약 정부가 그렇게 한다면 조금 아까 김 박사님 말씀하신 그 가계부채의 질을 개선하는 효과, 즉 제2금융권으로 가는 것을 1금융권에서 더 대출받게 하는 그런 효과는 좀 떨어지는 것 아닌가요?
◆ 김현아> 네, 그렇습니다. 그러기 위해서는 사실상 기존의 대출을 갈아타게 해 주는 부분도 허용을 해야 되는데요. 이 부분은 조금 어느 정도 범위를 두고 할 거냐에 따라서 달려 있지만 저는 집을 사는 목적 외에도 일정 부분 기존의 담보대출자가 대출의 어떤 대환을 하기 위한 용도로도 허용하는 방안이 필요하다고 생각을 합니다.
◇ 정관용> 그리고 이 정책을 그냥 쉬운 말로 표현하면 ‘빚 더 내서 집 사세요’ 이런 정책으로 불린단 말이에요.
◆ 김현아> 네, 그렇습니다.
◇ 정관용> 그렇게 되면 결국 이렇게 해서 경기부양, 요즘 같이 부동산경기가 좀 얼어붙어 있는데 ‘빚 더 내서 집 사세요’라고 한다고 빚내서 사는 사람이 있겠느냐. 다시 말하면 부동산경기 활성화에는 별로 도움이 안 되고 반대로 가계부채만 오히려 더 늘어나고 또 그에 따라서 은행 건전성이 악화되고. 이런 부작용이 더 걱정된다는 시각이 있습니다. 어떻게 보세요?
◆ 김현아> 저는 그 부분에 대한 것도 일부 우려할 수 있다고 생각이 되는데요. 실제로 우리가 금융규제를 도입한 2000년대 중반 이후부터 지금까지 대출은 계속 늘어왔습니다. 즉 금융규제를 강화한다고 해서 대출이 줄어들지는 않는다는 거죠. 우리가 대출총액 외에 또 간과하면 안 되는 건 뭐냐면 사실은 제1금융권이 문턱이 높아지면서 소비자들의 이자 부담은 그보다 훨씬 더 커졌다라는 겁니다. 결국은 두 마리 토끼를 다 잡을 수는 없겠지만 금융규제 완화가 위축된 부동산 시장의 심리를 개선하고 또 대출에 대한 질적 구조를 같이 달성할 수 있다고 하면 저는 이것은 빚내서 집 사라는 것보다는 사실상 지금의 어떤 불합리한 금융규제를 통해서 가계부채의 구조를 개선하는 쪽에 더 초점을 맞춰서 평가할 수 있는 문제라고 생각이 됩니다.
◇ 정관용> 외국은 보통 몇 % 정도로 규제합니까?
◆ 김현아> 보통 외국은 뭔가 규제를 한다라기보다는 은행 자율권에 맡기는 경우가 많이 있고요. 통상적으로 집값의 한 70%에서 특수, 어떤 정부가 지원해야 되는 계층은 90%까지 지원하는 경우가 있습니다.
◇ 정관용> 김 박사님은 부동산경기보다는 가계부채 구조조정 쪽 차원에서 필요하다. 이런 주장이시군요, 결국?
◆ 김현아> 네, 그렇습니다.
◇ 정관용> 알겠습니다. 여기까지 듣죠. 고맙습니다.
◆ 김현아> 네.
◇ 정관용> 건설산업 연구원의 김현아 박사였고요. 이번에는 이거 규제완화해서는 안 된다라는 반대 입장 세종대 도시부동산대학원의 김수현 교수, 나와 계시죠?
◆ 김수현> 네, 안녕하세요.
◇ 정관용> 네, 이거 완화하면 왜 안 됩니까?
◆ 김수현> 글쎄, 방금 김현아 박사께서도 말씀하셨지만 지금 이것을 하면 부동산경기가 나아진다고 별로 말씀을 안 하시지 않으셨습니까? 무슨 얘기냐 하면 지금 최경환 장관이나... 장관이 되셨잖아요, 오늘. 최경환 장관이나 이런 분들이 주장하는 것은 부동산경기를 살려야 되겠다는 것이고 너무 침체돼서 오히려 서민들 경제가 더 악화되고 있다, 이제 박 대통령도 말씀을 하신 건데 그렇다면 DTI나 LTV 완화가 그야말로 부동산경기. 말하자면 개선으로 이어져야 될 텐데 건설산업 연구원에서 말씀하시는 것조차 그보다는 채무조정 차원이다, 이렇게 말씀하시는 것을 보면 이게 뭔가 본말이 전도된 게 아니냐 저는 그렇게 봅니다.
◇ 정관용> 네, 그런데 어쨌든 채무 구조조정 즉, 악성 가계부채. 제2금융권 쪽으로 가 있는 악성 가계부채를 그나마 금리가 좀 낮은 1금융권 쪽으로 조정할 수 있도록 규제를 풀어준다, 이런 효과는 기대할 수 있는 것 아닌가요?
◆ 김수현> 아, 할 수 있겠지만 그건 부동산경기와는 다른 차원이고요. 따라서...
◇ 정관용> 다른 차원이죠.
◆ 김수현> 네. 부동산경기 때문에 DTI, LTV를 얘기하는 것은 국민들을 오도하는 것이고 좀 심하게 표현하면 기만하는 것이고요. 그다음에 결국 이것을 가지고 채무 조정을 하라는 것은 돈을 좀 더 빌려와라 이런 것 아니겠습니까? 혹은 이자 많이 내는 것은 적게 하라는 것인데. 물론 그럴 필요도 있겠죠. 그러나 그것은 다른 차원이라고 봅니다. 즉, 이것은 채무 조정 내지는 이건 주택정책이나 부동산정책이 아니고 금융정책 차원에서 봐야 되는 건데. 지금 정부는 이걸 발표하면서 마치 부동산경기가 살아날 것처럼 이야기하고 있거든요.
◇ 정관용> 아하. 그러니까 설명방식이나 본말전도 이런 게 문제다, 그 말씀인 거죠? 금융정책의 차원에서는 검토해 볼 수도 있다, 이렇게 보십니까?
◆ 김수현> 할 수도 있을 것 같지만 그건 제 전공이 아니고 또 보다 더 복잡한 논의가 필요하겠지만 여기에 대해서 좀 문제가 있습니다. 뭐냐 하면 다른 나라가 이른바 LTV가 70, 80%정도 간다 하는데. 그 이야기는 돈을 빌려서 집을 사는 경우에 한해서 그것도 장기적으로 대출을 갚는 것에 한해서 80%씩 빌려주는 것이지 거기에서 돈을 빌려서 생계·생업자금으로 쓰라고 80%까지 빌려주는 것은 아니란 말이에요. 따라서 주거는 그야말로 기본적인 생활수단이기 때문에 그걸 통해서 대출을 받아서 생계·생업을 꾸려라 하는 취지가 아니고. 그렇게 많이 돈이 필요하다면 이것은 이제 다른 신용대출방식이라든가 다른 대출구조의 변화를 줘야 되는 것이지. 무조건 집을 담보로 돈을 빌려가라는 것은 은행은 손해를 하나도 안 보고. 말하자면 서민들 급한 돈을 땡겨 쓰라는 것 아니겠습니까?
◇ 정관용> 그런데 지금 그래서 바로 지금 김 교수님 말씀하시는 우려를 생각해선지 정부 측에서는 조금 아까 김현아 박사의 생각과는 좀 달리. 정말 집을 사는 사람한테만 이 규제를 완화해 주겠다라는 생각을 하고 있는 것 같아요. 그 점은 어떻게 보세요?
◆ 김수현> 그런데 그게 이제 쉽지 않습니다, 그 구분이 현재.
◇ 정관용> 진짜 집 살 목적인지 아닌지?
◆ 김수현> 그런데 지금 한번 상식적으로 생각해 보시죠. 이미 DTI가 60%, 50%까지 풀려 있습니다. 지금 그것을 강남이 50%된 걸 60%로 풀라는 게 지금 요구거든요. 이 얘기는 뭐냐 하면 저희가 버는 돈의 반 이상을 집 사는 원리금 그러니까 은행에 대한 대출상환에 쓰면서 지금 집을 사겠느냐, 저는 이렇게 질문을 해 보면 답이 나올 것 같습니다. 지금 같은 부동산시장 상황에서 ‘자기 소득의 반 이상을 은행대출로 갚아가면서 그렇게 급히 집을 사시겠습니까?’라고 물어보면 과연 실수요자라면 어떻게 답을 할까요?
◇ 정관용> 그런데 바로 그 논리에서 지금 부동산경기가 얼어붙어 있고 또 이런 규제는 사실 부동산 값이 막 올라갈 때 생긴 규제 아니겠습니까? 그래서 지금은...
◆ 김수현> 아, 그건 아닙니다. 우리나라는 그렇지만 다른 나라는 이미 오래 전부터 소득의 30, 40%를 못 넘게 이른바 자율규제를 하고 있었죠.
◇ 정관용> 네, 어쨌든 우리나라에서는 부동산 값이 막 뛸 때 이 규제가 도입이 됐는데. 지금은 부동산경기가 얼어붙어 있으니까 이 규제를 풀어도 다시 부동산경기가 막 살아나고 또 급등하고 투기로 번지고 이럴 가능성은 별로 없으니까 악영향도 적은 것 아니냐, 이런 논리도 가능한 것 아닐까요?
◆ 김수현> 그 대신 가계부채가 늘어나죠. 지금 이걸 푼다고 해서 저는 부동산경기가 살아나지도... 확 살아나지도 않거니와 투기가 일어나는 건 더더욱 아닐 겁니다. 그러나 풀어도 괜찮지 않냐라고 하실지 모르겠습니다마는 지금도 이미 우리가 말하자면 무슨 뇌관이 터질까 봐 걱정하고 있는 이 가계부채가 계속 더 늘어나는 거죠.
◇ 정관용> 그 뭐 백번을 양보해서 정말 집을 사고자 하는 마음이 있는 실수요자의 경우에 자기 소득의 지금 한 절반가량을 대출금에 대한 원리금 갚는 데에 쓰고 있는 그런 상황이라 하더라도 자기가 전망해 보니까 한 2, 3년 지나면 자기 소득이 크게 늘어날 것 같다, 그래서 지금 집 사야 되겠다. 이런 분들한테는 좀 완화해 줄 필요도 있는 것 아닐까요?
◆ 김수현> 이미 완화가 되어 있습니다.
◇ 정관용> 아, 이 정도면 된다?
◆ 김수현> 왜냐하면 장기적으로 돈을 갚는 분들에 의하면 70%까지 완화가 되어 있습니다, 모기지에 대해서는. 그리고 또 자꾸 오해하시는데 이른바 20년 이상 상환하는 것에 대해서는 70%까지 풀려 있고요. 그리고 약간의 보완책들이 이미, 예를 들면 1억 원 이하 대출에 대해서는 이 규정을 적용하지 않는다든가 이런 보완책들도 있습니다.
◇ 정관용> 네, 그럼 김 교수님 보시기에는 지금의 부동산시장은 어떤 정책을 필요로 하고 있다고 생각하세요?
◆ 김수현> 글쎄요. 저는 이른바 한 번에 얘기할 수 있는 그런 비책은 없다고 봅니다. 왜냐하면 현재 부동산시장이 약세에 들어선 것은 여러 요인이 작용한 것이지 않습니까? 세계경제여건도 있고 우리가 그동안 올랐던 여건. 또 저출산·고령화의 영향이 곧 나타날 것 같은 걱정. 그러나 저는 이게 무슨 폭락이나 파국으로 치닫지는 않을 것이라고 보고요. 다만 조정과정이 상당히 길어지는데. 이것은 시장상황 변화에 대한 전반적인 신뢰가 지금 없기 때문이고요. 그래서 어렵습니다. 그리고 또 누가 봐도 부작용 없는 해법이 있다면 참 좋겠죠. 그러나 그런 방법이 별로 없기 때문에 오히려 부동산보다는 무슨 다른 제조업이라든가 다른 쪽의 경기부양책을 더 생각해야지. 이건 좀 자연스럽게 조정되는 과정으로 가는 것이 맞다, 그렇게 생각합니다.
◇ 정관용> 상당 기간 부동산은 그냥 시장에 맡겨야 한다, 이 말씀이군요.
◆ 김수현> 그렇다고 폭락하도록 둬서는 안 되겠죠. 그리고 저는 또 그 일종의 조정이 끝나는 시기가 그리 많이 남았다고 보지는 않습니다. 우리가 상당히 조정을 받았기 때문에.
◇ 정관용> 만약에 어떤 폭락조짐 같은 게 있으면 그건 또 즉각적인 정책 대응이 필요하겠네요, 그렇죠?
◆ 김수현> 그렇습니다.
◇ 정관용> 알겠습니다. 고맙습니다.
◆ 김수현> 네, 고맙습니다.
◇ 정관용> 세종대 도시부동산대학원 김수현 교수까지 이야기 들어봤습니다.
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