[홍기자의 쏘왓]'분양가 상한제'까지 꺼낸 정부, 시장에 퍼지는 불확실성

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정부, 상한제 적용하면 강남 재건축단지 분양가 반토막 예상
무주택자 기회는 오지만 경쟁률 치열해질 것, 가점 높은 무주택자 유리
재개발 지역 '발칵', 관리처분계획인가 조합원들 법적 대응도 불사 방침
전문가 "상한제 적용 뿐 아니라 종합적이고 일관된 부동산 정책 필요"
■ 방송 : CBS라디오 <임미현의 아침뉴스>
■ 채널 : 표준 FM 98.1 (07:00~07:30)
■ 진행 : 임미현 앵커
■ 코너 : 홍영선 기자의 <쏘왓(So What)>

◇ 임미현> <홍기자의 쏘왓>입니다. 우리 경제 생활에 도움이 되는 뉴스 알아보는 시간이죠? 홍영선 기자 나왔습니다. 안녕하세요 (안녕하세요). 오늘은 어떤 주제 가지고 나왔나요?

◆ 홍영선> 오랜만에 부동산 뉴스 가지고 나왔습니다. '분양가상한제'에 대한 얘기 하려고 하는데요. 김현미 국토부장관이 분양가상한제를 민간택지에 확대 적용하겠다고 말하면서 부동산 시장이 발칵 뒤집혔는데요. 도대체 분양가상한제가 적용되면 어떻게 되는 건지, 누가 울고 우는건지 따져봤습니다.

◇ 임미현> 먼저 분양가상한제가 뭔지부터 짚고 넘어가야겠죠?

◆ 홍영선> 말 그대로 분양을 해주는 가격, '분양가'에 상한선을 둔다는 겁니다. 현재는 공공택지에만 적용되는데 이걸 민간택지까지 확대하겠다는 거고요.

◇ 임미현> 그럼 지금 공공택지 분양가는 어떻게 정해지고 있나요?

◆ 홍영선> 우선 분양가는 땅값(감정가)과 건축비, 그리고 건설사의 이윤으로 이뤄지는데요. 지방자치단체별 분양가심사위원회가 심의, 승인을 거쳐서 결정하게 됩니다. 정부가 직접 분양가를 통제할 수 있는거죠.

◇ 임미현> 민간택지의 경우에는요?

◆ 홍영선> 주택도시보증공사(HUG)가 간접적으로 통제해왔습니다. HUG가 건설사에 주변 분양가의 105% 안에서 분양가를 결정해오라고 하고요. 건설사가 지나치게 높게 책정해오면 분양 보증 승인을 하지 않았죠. 건설사들은 분양 보증을 받지 못하면 분양을 못하니 기준을 따를 수 밖에 없었고요. 이렇게 우회적으로 통제를 해왔습니다. 그런데 최근에는 강남을 중심으로 후분양제를 선택하는 아파트들이 늘어나면서 HUG의 간접 통제 방식도 통하지 않게 됐습니다. 결국 서울 아파트 분양 가격이 크게 오르면서 주택시장의 최대 불안요인으로 떠오르게 됐고요.

HUG 집계를 보면 지난 5월 말 서울 아파트 평균 분양가가 3.3제곱미터당 2579만 9천원으로 지난 1년간 상승률이 12.54%에 달했습니다. 이러한 배경 때문에 정부가 지난해 9.13대책 때도 꺼내들지 않았던 '민간택지 분양가상한제'라는 카드를 빼든 거죠.

그래픽=비주얼그랙픽팀
◇ 임미현> 분양가상한제의 파급력이 얼마나 되기에 시장이 이렇게 발칵 뒤집힌 건가요?

◆ 홍영선> 정부는 상한제 도입으로 강남 재건축단지의 분양가가 큰폭으로 떨어질 거로 예상하고 있습니다. 시뮬레이션을 돌려봤더니 HUG의 산정액보다도 훨씬 낮다고 했는데요. 강남 재건축단지들이 후분양할 경우 3.3제곱미터당 6~7천만원 수준이지만 HUG가 요구하는 분양가는 4500만원선입니다. 상한제가 적용되는 분양가는 HUG보다도 낮다고 했으니까, 후분양과 비교했을 경우 거의 분양가가 반토막이 날 수 있는 거죠.

◇ 임미현> 이렇게 되면 당연히 분양을 받으려는 사람들에겐 희소식이겠어요?

◆ 홍영선> 그렇습니다. 무주택 청약자들에게는 기회가 될 수 있는데요. 너무 높은 분양가에 언감생심 꿈도 못 꿨는데 이제는 그 정도는 아니게 된 거죠.

하지만 마냥 좋을 수만은 없는게요. 상한제가 적용되면 기회가 오긴 오는데, 건설사들이 공급을 줄이게 되다보니 경쟁률이 치열해질 수는 있습니다. 따라서 청약 기준이 올라갈 거고요. 무주택자들 중에서도 가점이 좀 높은 사람들에게 유리하겠죠.

◇ 임미현> 그래서 로또 청약이란 말이 나오는 거군요.

◆ 홍영선> 네 경쟁률도 치열해지는 데다가, 상한제가 적용되는 아파트 분양을 받게 되면 분양가가 주변의 아파트 시세보다 확 낮아지게 되는거잖아요. 그러면 나중에 팔게될 때 이득도 더 많이 보게 될 수 있고요. 이런 걸 일컬어서 '로또'에 비유하는 건데요.

정부도 이같은 부작용을 너무 잘 알기 때문에 '전매제한'을 연장하는 방안도 검토하겠다고 했습니다. 또 전문가들은 로또 청약이라는 부작용을 줄이기 위해서는 질 좋은 공급 물량을 함께 풀어야 한다고 조언했습니다.

김성달 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부 국장입니다.

"수분양자에게 로또가 되지 않도록 정부가 '집값 안정화 정책'을 내놨어야 했죠. 그걸 안하고는 '받으면 로또가 되는 게 문제다' 이렇게만 가는 건 곤란합니다. 그분들이 비싼 집 소유한 것에 대해선 그에 맞는 세금 내는 방향으로 가야 합니다.

무주택 서민이 로또가 되는게 문제면, 로또가 되지 않도록 그에 맞는 세금을 내게 하고 저렴한 주택을 곳곳에 공급해야 하는 거죠. 로또 분양 아파트만 떨어뜨리는 게 아니라 전반적으로 집값을 잡아야 하는 거죠. 자꾸 로또 분양만 문제 삼아서 치솟는 분양가를 잡지 않고 계속해서 비싸게 팔게 내버려두면 집값은 절대 떨어지지 않겠죠."


김현미 국토교통부 장관 (사진=노컷뉴스DB)
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◇ 임미현> 재건축 단지의 조합원들에게는 악재겠어요.

◆ 홍영선> 네 아직까지 상한제의 적용 범위나 시기 등이 정해지지 않았는데요. 이 재건축 조합원들은 언제 적용될 지, 어느 정도까지 적용이 될 지가 초미의 관심사입니다.

특히 '관리처분계획인가'를 받은 재건축단지가 그런데요. 이 계획인가가 났다는 건 재건축 사업의 9부 능선을 넘었다는 걸 뜻합니다. 헌 아파트를 조합이 얼마나 보상해주는지, 조합원이 새아파트를 받으려면 추가로 얼마나 분담금을 내야하는지를 이때 결정하기 때문인데요. 그런데 상한제가 계획인가가 난 재건축에도 적용된다고 한다고 하면, 이 계획이 다 어그러지게 되는 거죠. 상한제를 적용 받아 분양하게 되면 조합원들의 추가분담금이 급증하게 되기 때문에 사업을 추진할 원동력이 사실상 없어지는 거죠. 계획인가가 난 단지까지 대상이 될 수 있다는 얘기가 나오면서 '소급 적용이 아니냐', '법적 대응도 불사하겠다'는 게 조합원들의 입장입니다.

또 이게 강남뿐 아니라 서울과 수도권 주요 지역도 이처럼 재개발 재건축 등 재정비 사업이 거의 중지된다고 봐야 한다는 게 업계의 의견이고요. 따라서 공급이 축소될 수 밖에 없다고 보는 거죠.

◇ 임미현> 자 그렇다면, 과연 상한제가 민간택지까지 확대 적용되면 분양가 뿐만 아니라 집값까지 잡을 수 있을 것이냐 정부도 국민들도 이게 가장 큰 관심사일 것 같습니다.

◆ 홍영선> 분양가상한제는 사실 2000년도에는 모두 적용됐던 제도입니다. 그런데 2000년도 김대중정부 때 폐지됐다가 2008년에 다시 시행했고, 14년도에는 민간택지에만 상한제가 폐지 됐습니다. 당시 상한제가 적용됐을 때는 가격이 안정화됐다가 폐지되면서 가격이 오르거든요. 이런 사례를 봤을 때 상한제가 적용되면 가격이 잡힐 것이라는 의견이 있습니다.

김성달 경실련 국장입니다.

"집값이 언제 올랐냐 시계열로 보면 분양가상한제 했을 때 집값이 떨어졌고 적용하지 않았을 때 집값이 올랐습니다. 상한제 됐을 때 공급도 안됐는데 집값 떨어졌습니다. 그런 데이터를 봤을 때 상한제를 적용한다고 해서 집값이 오른다는 주장은 설득력이 없습니다.

오히려 지금의 주택시장은 공급과 수요 원칙이 사라지고 왜곡된 지 오래입니다. 다주택자가 사재기 할 수 있는 구조이기 때문인데요. 집을 공급한다고 무주택 서민들에게 가냐, 주택보급률 자가보유율이 같이 올라야 하는데 그렇지 않습니다. 공급의 문제가 아니라는 거죠. 결국 투기 수단화 되는 걸 막는게 중요합니다. 공급 부족에 따른 가격이 상승하는 게 아니고, 투기적 수요가 집값을 더 끌어올린다고 봐야합니다."

그래픽=비주얼그래픽팀
◆ 홍영선> 하지만 집값 상승과 하락의 요인을 상한제의 절대적인 영향력으로 볼 수 없고, IMF라던가 글로벌금융위기 등 다른 변수까지 고려해야 한다는 반론도 만만치 않습니다. 무엇보다 재건축 등 공급이 줄어들면서 전체적으로 집값이 올라가는 상황이 발생하면, 결국 집값 안정화는 요원할 것이라는 의견이었는데요.

이창무 한양대 도시공학과 교수입니다.

"무주택자가 전체 가구의 40%정도입니다. 강남에 분양가상한제를 한다고 해서 강남 아파트 일반분양을 받을 사람이 몇 퍼센트가 될까요? 거기서 분양 받지 못한 사람들은 또 다른 아파트를 구입하든지 임차인으로 살아야하겠죠. 이 사람들은 더 비싼 가격으로 재고 주택을 사는 상황이 발생하는 겁니다.

지금 상황에서 서울 집값이 올라가는 건, 입주 관련 수급 상황이 아니라 상대적으로 사람들이 살려고 하는 곳에 주택이 지어지지 않는구나 이러한 기대심리가 작용해서 희소가치 때문에 올라갑니다. 재건축하는 아파트가 상한제를 적용 받는다고 해서 주변에 재고 아파트 가격이 안정될 이유가 없죠. 강남 아파트의 공급 확대로 전반적인 주택 가격이 안정되면 모르겠지만, 분양가상한제를 한다고 해서 바로 안정되는건 아니니까요. 비싼 가격으로 아파트 구입하는 상황이 발생하게 되겠죠."

◆ 홍영선> 분양가상한제가 서울과 주변 도시의 신축아파트 가격을 자극할 거라는 건데요. 서울에 살고 싶은 사람은 여전히 있는데, 이 지역에 공급이 끊기게 되면 결국 기존에 지어진 신축 아파트의 희소성만 높아지게 때문에 또 가격이 상승할 거라는 예측입니다. 실제 그런 조짐이 벌써부터 보이고 있긴 한데요. 개포동 신축 아파트가 대치동과 도곡동 최고급 아파트 가격을 넘어선 건데요. 신축 프리미엄으로 가격 역전 현상까지 벌어진 거죠.

따라서 전문가들은 정말로 집값 안정화를 위해서는 센 정책 하나만 내놓을 게 아니라 종합적인 정책을 내놔야 하고, 무엇보다도 정권에 따라 부동산 정책이 바뀌지 않도록 일관된 모습을 보여야 한다고 조언합니다.

김갑성 연세대 도시공학과 교수입니다.


"외국은 이렇게 집값이 올라가면 세금으로 환수가 되기 때문에 천정부지로 오르지 않습니다. 재산세 등으로 환수를 해서 공공임대주택을 짓는 등의 정책을 씁니다. 우리 정부처럼 이렇게 민간시장에 과도하게 개입하지는 않죠. 핵심은 보유세를 강화해야 하는 거겠죠."

정세은 충남대 경제학과 교수입니다.

"상한제 자체가 효과 있다 없다라기보다 다른 것을 같이 하면서 하면 효과가 있을 것으로 보입니다. 부동산은 구멍 하나만 있으면 다 우회해서 투기가 벌어지기 때문에 대출 규제, 공시지가 현실화해서 보유세 강화하는 등 여러 방면에서 투기를 막은 상태라고 한다면 신규 아파트 분양가 상한제를 통해 부동산 가격이 천정부지 올라가는 걸 막을 수 있으니까요."

◆ 홍영선> 분양가상한제 적용 하나만으로 강남 집값이 잡힌다 만다 바로 예단할 수는 없겠지만요. 단기 또는 중기적으로 집값이 조금 잡힐 가능성은 큰 것 같습니다. 시장 참여자는 불확실성을 싫어하는데 정부는 지금 계속해서 시장에 너무나 큰 불확실성을 던져주고 있거든요. 이렇다보면 사람들의 매수심리가 많이 위축될 수 있죠.

그러나 부동산 시장 참여자들이 과거보다 훨씬 더 똑똑해졌다는 건 변수입니다. 벌써부터 시장 참여자들은 지금 이 제도가 어느 정도 효과를 발휘할 지 언제까지 약발이 먹힐 지 계산하고 있습니다. 정부가 집값 안정화를 위해 아무리 강하게 나와도 정권대로 바뀌는 부동산 정책이라면 무서울 리 없겠죠. 정부도 이에 대한 대응까지 준비해야 할 것으로 보입니다.

◇ 임미현> 잘 들었습니다. 지금까지 홍영선 기자였습니다.

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