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정부가 가계부채 고삐를 더 바짝 죄기 시작했다. 8·25 가계부채 대책을 내놓은 뒤에도 서울 재건축 아파트 가격이 연일 치고 솟는 등 정책 효과가 나타나지 않자, 정책 시행 시점을 최대한 앞당기기로 한 것이다.
지난 25일 정부는 신규 아파트 공급 물량을 줄여 아파트 분양과 맞물려 있는 '집단 대출'을 억제한다는 내용의 '8·25 가계 부채 대책'을 발표했다. 하지만 시장에서는 이를 단순 부동산 공급 축소로 받아들였고, 그 결과 대출 수요가 오히려 늘어나고 있다는 비판이 제기됐다.
이에 임종룡 위원장은 시장의 잘못된 해석을 경계하기 위해 직접 나섰고, 지난 5일에는 '조기 시행'이라는 카드를 내놨다.
◇ '8·25 가계대책=부동산 부양책'이란 오명
8·25 가계대책이 발표된 이후 시장의 반응은 시큰둥했다. 집단대출 직접 규제, 분양권 전매 제한 등 직접적인 주택 대출 수요 억제책이 나오지 않아서다.
심지어 시장에선 "가계 부채 대책이 아니라 집값 부양 대책"이라는 비판도 나왔다. 간접규제에 해당하는 주택 공급 축소만으로 고공 행진하는 서울 집값을 잡기 어렵다고 판단해서다.
이에 대해 금융당국은 다소 억울하다는 입장이다. 정책이란 큰 그림을 그리는 입장에서는 부동산 폭락이 아닌 조정에 초점을 맞춰야 한다는 것이다.
금융위 관계자도 "부동산 시장이 급격히 냉각되는 것은 피해야 한다"며 "정책이란 것은 장기간의 안목을 가지고 밑그림을 그리고 이를 시장에 적용해 나가는 것"이라고 말했다.
현 시점에서 부동산 전매 제한 등의 강력한 제재를 하게 될 경우 집값이 꺾인 경기도와 지방에서는 집값 폭락에 따른 심각한 문제가 발생할 수 있다는 우려가 있다고도 했다.
임 위원장은 9월 정례기자간담회에서 "미분양 가능성이 높은 지역은 공급을 축소하는 반면 수요가 있는 수도권은 적정 공급이 되도록 하는 '파인 튜닝(미세 조정)'이 기본 방침"이라며 "이런 목적을 갖고 공급 대책을 만들었다"고 설명했다.
◇ 8·25 가계부채 보완 대책은 무엇?시장의 오해일까. 금융위는 5일 보완대책을 발표했다. 추가대책이 아니라 말 그대로 보완대책이다. 시장에서 '집값 부양 대책'이라는 비판이 나오자, 금융당국의 가계부채 규제에 대한 의지가 강함을 재천명한 것이다.
보완대책의 주요 골자는 '조기 시행'이다.
금융위는 당초 11월부터 금융회사가 집단 대출을 받는 고객의 소득을 확인하도록 한 절차를 10월부터 시작하기로 시점을 당겼다. 금융사가 소득 증빙 자료를 받아 따져본 결과 부적합하다고 판단된 경우는 집단 대출이 거부될 수도 있다.
여기에 주택금융공사·주택도시보증공사의 중도금 집단 대출 보증 건수를 기존 일인당 4건에서 2건으로 제한하는 방안도 다음 달 중이 아닌 10월 1일부터 바로 적용키로 했다. 이 역시 대출 보증 한도를 줄임으로써 과도한 투기적 대출 수요를 억제하는 효과가 있을 것이란 판단에서다.
지금까지 집단 대출은 돈 빌리는 사람의 소득 심사나 상환 능력에 대한 판단 없이 이뤄졌는데 이에 대한 부분을 집중적으로 모니터하겠다는 것이다.
◇ DTI보다 강력한 규제 DSR의 연내 도입무엇보다 주목받고 있는 것은 바로 총체적 상환능력 심사시스템(DSR) 연내 도입이다. 이는 기존 주택담보대출의 대출 규제였던 총부채상환비율(DTI)보다 강력한 제재 수단으로 꼽힌다.
DTI는 단순하게 생각해서 내가 받는 월 소득 중에 빠져나가는 원금과 이자의 비중을 계산하는 방식인 반면, 하지만, DSR은 기존대출의 이자 뿐만 아니라 원금까지 상환한다고 가정해 낸 수치를 가지고 들여다본다. 이자와 원금을 같이 내든, 이자만 내고 있든 상관없이, 만기인 5년 안에 대출원금을 다 갚는다는 가정 하에 한 달에 갚아야 할 돈을 산출하고, 그것을 월급 대비 비중을 산출하는 방식이다.
예컨대 만기 5년의 신용대출 5000만 원을 쓰는 사람이 신규로 만기 20년 분할상환 주택담보대출 2억1000만 원(금리 3%)을 받는다면 신용대출에 따른 원리금을 감안한 DSR는 88.3%로 계산된다.
이런 이유로 DSR이 도입하면 대출이 있던 사람은 돈을 빌리기가 어려워질 것이란 관측이다. 특히 집단대출 중도금이나 마이너스대출이 있던 차주는 DSR 수치가 높아 신규대출이 어려울 수 있어 DSR이 도입되면 부동산 시장은 실수요자 중심으로 빠르게 재편될 것으로 보는 시각이 많다.
현재 평균 DTI 33.8%이며 DSR은 이보다 5~10%포인트 정도가 가산된 50% 수준이다. 평균치보다 3~4배가량 높은 수치가 나오면 신규대출을 받을 수 없고 은행에서도 기존대출 상환을 요구할 가능성이 높다.
◇ 금융권에선 "구체적인 가이드라인이 나와봐야"이번 조기 시행에 대한 시장의 평가는 시장의 변화를 지켜봐야 한다는 입장이다.
DSR에 대한 구체적인 가이드라인이 마련돼 있지 않았고, DSR이 각 대출의 특성을 제대로 담아낼 수 있을지도 지켜봐야 한다는 것이다. 특히 집단대출(중도금)의 경우, 2년간 이자만 갚고 이후에는 20~30년 만기 주택담보대출(잔금)로 전환되기 때문에 중도금을 갚는 2년간만 DSR이 높아질 수 있다는 한계가 있다. 사실상 대출절벽에 대해서도 금융당국이 묘안을 내놔야 한다는 얘기다.
뿐만 아니라, 시장에서는 금융위가 올해 안에 모든 대출에 대해 DSR를 적용할 수 있을지도 미지수라는 입장이다. 개별 차주의 대출정보를 집산하는 신용정보원의 준비가 미비한데 개별 은행이 DSR 전산을 연내 구축할 수 있을지에 대한 의문에서다.
금융권 관계자는 "상황상 대출에 대한 심사가 강화되는 방향이다보니 가계부채를 잡는데 효과가 있지 않을까 싶다"며 "다만 현재까지 어떻게 적용될지에 대해서 아무런 구체적인 게 없어 조금 더 지켜봐야 할 것 같다"고 지적했다.